La location-financement : crédit-bail mobilier et immobilier, PCG et IFRS 16
À retenir
Cadre programme : DCG, programme 2025 (arrêté du 4 août 2025, première session 2027), UE 10 « Comptabilité approfondie », partie 2 « Assurer le traitement comptable des transactions relatives à l'actif », sous-partie 2.2 « Analyser, évaluer, comptabiliser et contrôler les immobilisations corporelles et incorporelles ». Savoir associé : opérations de location-financement. Limites officielles : l'étude porte sur les divergences de traitements entre le PCG et les normes IFRS et la justification de ces positions, et sur le traitement comptable du crédit-bail mobilier et immobilier dans les comptes individuels, de la mise en place du contrat jusqu'à la levée de l'option ; parmi les conséquences des règles fiscales, seul est abordé l'amortissement dérogatoire en cas de levée de l'option du crédit-bail immobilier, les règles fiscales d'amortissement étant fournies.
Pourquoi c'est central à l'examen : le crédit-bail est le cas type de la divergence PCG / IFRS (bien hors bilan ou au bilan). Les sujets demandent d'enregistrer les redevances, la levée d'option, le plan d'amortissement qui suit, parfois le dérogatoire d'un immeuble, puis d'expliquer l'écart avec IFRS 16.
À retenir
Prérequis : le cours 17 de l'UE 9 présente le contrat et les écritures de base. Ce cours le complète (levée d'option, immobilier, dérogatoire, comparaison IFRS). Le tableau d'annexe « crédit-bail » est approfondi au cours 28 du kit résultat.
Hors programme UE 10 : le calcul d'une dette de loyers actualisée au-delà de l'illustration du cours 01 ; la réintégration fiscale des loyers du crédit-bail immobilier (extra-comptable) ; la cession-bail (vente suivie d'une reprise en crédit-bail).
01Le principe du crédit-bail
Un établissement de crédit-bail achète un bien et le loue à l'entreprise preneuse contre des redevances, avec une option d'achat au terme du contrat pour une valeur résiduelle convenue. Le crédit-bail est mobilier (matériels) ou immobilier (immeubles à usage professionnel).
02Le traitement du preneur dans les comptes individuels (PCG)
Le preneur applique l'article 212-5 :
- pendant le contrat, il comptabilise en charges les sommes dues au titre de la période de location ;
- à la levée de l'option d'achat, il inscrit l'immobilisation à l'actif pour un montant établi selon les règles de la valeur d'entrée.
| Étape | Écriture | Commentaire |
|---|---|---|
| Mise en place du contrat | Aucune au bilan (le bien n'est pas la propriété du preneur) | Engagement hors bilan, annexe (ci-dessous) |
| Redevance | Débit 6122 Crédit-bail mobilier (ou 6125 Crédit-bail immobilier), débit 44566 / crédit 401 | Charge d'exploitation ; la TVA sur la redevance est déductible |
| Levée d'option | Débit compte d'immobilisation au prix de levée d'option (plus frais éventuels), débit 44562 / crédit 404 | Les redevances déjà payées restent des charges |
| Amortissement après levée | Sur la valeur d'entrée (prix de levée) et la durée d'utilisation restant à courir | Plan propre à la valeur d'entrée |
À retenir
La valeur d'entrée à la levée de l'option est le prix de levée, non la valeur initiale du bien : les redevances antérieures ont déjà été constatées en charges.
2.1 Les engagements de crédit-bail
Pendant le contrat, le preneur donne en annexe (articles 836-3 et 836-4 du PCG) :
| Information | Contenu |
|---|---|
| Redevances restant à payer | Par échéance : à moins d'un an, de un à cinq ans, à plus de cinq ans |
| Prix d'achat résiduel | Stipulé au contrat |
| Valeur du bien à la signature | Et, en annexe complète, redevances payées de l'exercice et cumulées, dotations théoriques aux amortissements de l'exercice et cumulées, comme si le bien avait été acquis |
Ces informations sont ventilées selon les postes du bilan dont auraient relevé les biens, et distinguent crédit-bail mobilier et immobilier. Le preneur peut enregistrer ces engagements dans les comptes de la classe 8 (80161 crédit-bail mobilier, 80165 crédit-bail immobilier), d'utilisation facultative.
03Crédit-bail immobilier et amortissement dérogatoire
3.1 Le mécanisme
À la levée de l'option d'un crédit-bail immobilier, le fisc admet une base d'amortissement fiscale (valeur nette théorique de l'immeuble comme si le preneur l'avait acquis dès l'origine) supérieure au prix de levée d'option, qui est la valeur d'entrée comptable : la différence fait l'objet d'une réintégration extra-comptable à la levée (hors programme) et d'un amortissement fiscal plus élevé que l'amortissement comptable. Cet écart annuel est un amortissement dérogatoire (cours 04).
| Comptable | Fiscal (fourni) | |
|---|---|---|
| Base | Prix de levée d'option (construction) | Valeur nette théorique de la construction (donnée par l'énoncé) |
| Durée | Durée d'utilisation restante | Durée normale restante |
| Terrain | Non amorti | Non amorti |
| Écart annuel | ||
| Fiscal - comptable = dotation au compte 145 (via 68725) |
Les montants (prix de levée, base fiscale, durée) sont donnés : il suffit de lire les deux plans et d'enregistrer la différence.
3.2 La suite
Chaque exercice : dotation de l'écart (68725 / 145). Le solde du compte 145 s'accumule pendant la durée des deux plans (si les deux plans ont la même durée) et n'est repris qu'à la sortie du bien (cession, destruction).
04PCG et IFRS : divergence et justification
| PCG (comptes individuels) | IFRS 16 (comptes consolidés IFRS) | |
|---|---|---|
| Principe | Distinction propriété juridique : le bien n'est pas au bilan du preneur | Modèle unique du preneur : tout contrat de location de plus de 12 mois est au bilan (sauf actifs de faible valeur) |
| Bilan | Rien (annexe) | Droit d'utilisation à l'actif et dette de loyers au passif |
| Compte de résultat | Redevance en charge d'exploitation | Amortissement du droit d'utilisation + intérêts sur la dette |
| Excédent brut d'exploitation | Réduit des redevances | Non réduit (la redevance disparaît) |
| Justification | Apparence juridique : le bailleur reste propriétaire ; prudence et lisibilité du résultat distribuable | Prééminence de la réalité économique : le preneur contrôle l'usage du bien et supporte une obligation de payer |
Le PCG retient, pour les comptes individuels, un traitement fondé sur la forme juridique et le coût historique. IFRS 16, en vigueur depuis les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019, traduit la substance économique : le preneur a le droit d'utiliser un actif pendant la durée du contrat et une dette envers le bailleur.
À retenir
Analyse : le choix du référentiel influe sur le bilan (total plus élevé en IFRS), l'endettement et les ratios de structure, l'excédent brut d'exploitation (plus élevé en IFRS) et le profil du résultat (charges totales plus fortes en début de contrat en IFRS). Sur la durée complète du contrat, le total des charges est identique (cours 01, cas 2).